Chcę zbudować dom – od czego zacząć?

Największym kosztem podczas trwania budowy jest wykonanie fundamentów, gdy podczas prac ziemnych okazuje się, że woda gruntowa jest płytko, a grunty w wykopie są słabonośne. Największych kosztów można uniknąć najmniejszymi kosztami dla całej inwestycji – wykonaniem opinii geotechnicznej wykonanej przez firmę oferującą usługi geologiczne.

Zakup działki budowlanej

Jakie są trzy najważniejsze rzeczy przy zakupie nieruchomości?

1. Lokalizacja.
2. Lokalizacja.
3. Lokalizacja.

Niestety działek budowlanych w dobrej lokalizacji jest coraz mniej, a tym co pozostały, trzeba baczniej się przyjrzeć. Jeśli lokalizacja, otoczenie i sąsiedztwo spełniają oczekiwania, a cena wydaje się atrakcyjna, to dopiero początek - trzeba jeszcze sporo sprawdzić.

Dostępność mediów – instalacji do budynku

Należy sprawdzić odległość instalacji od „naszej” działki budowlanej, a także techniczną możliwość podłączenia się do sieci, szczególnie uwzględniając zgody właścicieli terenów, przez których grunty miałyby one przechodzić.

Jeżeli brak:

Prądu - raczej sobie sami nie wytworzymy w wystarczającej ilości, trzeba się podłączyć do sieci.

Gazu – możemy postawić zbiornik na działce, ale jego lokalizacja wymaga spełnienia kilku kryteriów i należy to uwzględnić przy projektowaniu budynku.

Wody pitnej – budowa własnego ujęcia ze studni głębinowej wraz z instalacją uzdatniającą jest bardzo kosztowna, dochodzi konieczność cyklicznego badania wody. Polecam wykonanie studni do celów gospodarczych – z samego podlewania ogrodu uzyskujemy ogromne oszczędności. Studnia zapewne będzie płytsza (tańsza), a jej instalacja nie wymaga drogiej instalacji uzdatniającej i konieczności badań laboratoryjnych.

Kanalizacji sanitarnej - szambo jest rozwiązaniem skutecznym, ale wiąże się z regularnym opróżnianiem i opłacaniem wywozu nieczystości. Warto sprawdzić możliwość wykonania rozsączalni biologicznej, czyli przydomowej oczyszczalni ścieków z drenażem rozsączającym. W tym celu należy wykonać Opinię o warunkach hydrogeologicznych. Trzeba wykonać w terenie minimum dwa otwory od 2-3 m głębokości, aby określić kierunek płynięcia wody gruntowej, pobrać próby gruntów do badań laboratoryjnych w celu określenia wodoprzepuszczalnośći. Opinie takie opracowuje geolog posiadający uprawnienia geologiczne kategorii IV lub V.

Kanalizacji deszczowej - należy sprawdzić, czy można uzyskać pozwolenie na zrzut wody z dachu oraz utwardzonego parkingu do pobliskiego rowu, jeśli nie, to należy rozważyć wykonanie studni chłonnej. Wykonuje się próbne wiercenie badawcze, a dozorujący geolog określa parametry gruntu i możliwość wykonania takiej studni. Wykonywaniem takich studni zajmują się firmy geologiczne oferujące odwierty geologiczne.

Badanie gruntu przed zakupem

Trzeba zbadać, co jest pod powierzchnią terenu, a może tam być wszystko, np.: śmieci, gruz czy grunty organiczne, które należy wydobyć (koparka), wywieźć (transport i utylizacja) i zastąpić gruntem nośnym (np. pospółka), który trzeba kupić i przywieźć (transport) i dogęścić (zagęszczarka). Może to być bardzo kosztowne.

Należy zbadać poziom wody gruntowej oraz określić jej sezonowe wahania. Wodę bada się w laboratorium na tzw. agresywność w stosunku do stali i betonu. Płytko występująca woda gruntowa bardzo utrudnia budowę, a obniżenie jej poziomu na czas prac fundamentowych może być bardzo kosztowne. Firmy geologiczne dysponujące bogatym archiwum z badań na danym obszarze łatwo ocenią wahanie poziomu wody.

Monitoring stanu środowiska. Jeśli istnieje podejrzenie, że może występować skażenie gruntu lub wody, należy pobrać próbki z wierceń i wykonać badania laboratoryjne w specjalistycznym laboratorium. Nowemu właścicielowi niezmiernie trudno jest udowodnić, że to poprzednik tak zanieczyścił środowisko, a rekultywacja terenu niejednego doprowadziła do bankructwa.

Dla dużej działki warto wykonać Ekspertyzę geotechniczną warunków gruntowo-wodnych. Mapa w niej zawarta pomoże w rozmieszczeniu obiektów budowlanych w taki sposób, by ich wykonanie było jak najmniej kosztowne.

Wiedza o tym, co znajduje się pod powierzchnią ziemi, pozwoli nam skutecznie negocjować cenę zakupu lub bezpiecznie zrezygnować z lokalizacji, aby uniknąć zdrenowania portfela na etapie budowy.

Opracował:
mgr Maciej Szafrański
Grupa Geologiczna s.c.